Dos preguntas que llegan siempre juntas y que tienen respuestas opuestas. La primera es buena noticia: no, no necesita visa americana para comprar una propiedad en Estados Unidos. La segunda conviene decirla sin rodeos: no, comprar una propiedad no le da visa, residencia ni green card.
Son dos sistemas distintos —el de propiedad y el migratorio— y no se tocan. Cualquiera puede comprar un inmueble en Florida sin estatus migratorio, y ninguna compra genera estatus migratorio. Vale la pena entender exactamente dónde termina uno y empieza el otro.
Comprar: no hace falta visa
No existe ninguna norma federal ni estatal de Florida que exija estatus migratorio para adquirir un inmueble residencial en Estados Unidos. No se requiere ciudadanía, residencia, número de seguro social ni visa vigente. La propiedad se inscribe a su nombre con los mismos derechos que los de un ciudadano.
Tampoco hace falta para el crédito. Los programas hipotecarios para extranjeros no residentes evalúan liquidez, origen de los fondos y viabilidad del inmueble. La visa americana es un dato que mejora las condiciones cuando existe, no un requisito cuya ausencia bloquee la operación.
Un ciudadano peruano necesita visa para entrar a Estados Unidos —normalmente la B1/B2 de negocios y turismo—, a diferencia de los países del programa de exención. Pero eso es una condición de viaje, no de compra. Se puede ser propietario en Miami sin haber pisado nunca el país: la firma se puede otorgar por poder notarial apostillado desde Perú o ante notario consular.
- Comprar no da residencia. Sin excepciones.
Es el mito más extendido y el que produce decisiones más caras. Estados Unidos no tiene una visa por compra de vivienda. Ni por USD 500,000, ni por USD 2 millones. La propiedad no genera derecho de permanencia, no extiende la estadía autorizada y no da preferencia en ningún trámite migratorio.
Un propietario extranjero que entra con visa B1/B2 sigue sujeto a la estadía que le autoriza el oficial de aduanas en cada ingreso, exactamente igual que cualquier turista. Ser dueño de la casa donde se aloja no cambia nada.
Las vías que sí existen, y por qué probablemente no son la suya
Visa E-2 de inversionista por tratado
Permite residir mientras se dirige una empresa en la que se ha invertido de forma sustancial. Dos razones por las que rara vez aplica aquí:
- Perú no es un país con tratado E-2. En América Latina sí lo son Bolivia, Colombia, Costa Rica, Chile, Ecuador,
- Honduras, Jamaica, México y Granada. Perú no figura en la lista.
- La inversión pasiva no califica. Aunque Perú estuviera en la lista, comprar un inmueble residencial para alquilarlo no cumple el requisito: la E-2 exige una empresa real, activa y operativa, no una tenencia especulativa.
Visa EB-5 de inversionista
Esta sí conduce a la residencia permanente, y Perú sí puede acceder. Los requisitos, en 2026:
| Requisito | Monto o condición |
|---|---|
| Inversión en área de empleo objetivo (TEA) | USD 800,000 |
| Inversión en área estándar | USD 1,050,000 |
| Empleos a crear | 10 de tiempo completo para trabajadores estadounidenses |
| Disponibilidad de visas para Perú | Sin retrasos históricos significativos |
La distinción crítica: la EB-5 exige invertir en un proyecto que genere empleo —típicamente un desarrollo inmobiliario a través de un centro regional—, no comprar un departamento y arrendarlo. Es un producto migratorio, de otra escala y con otra lógica de riesgo.
Hay un umbral que sí cambia su situación, y no es migratorio: la prueba de presencia sustancial. Pasar cierto número de días al año en Estados Unidos puede convertirlo en residente fiscal aunque no tenga green card ni intención de mudarse. Las consecuencias son grandes: pasaría a tributar sobre su renta mundial —incluida la peruana— y su exposición al impuesto sucesorio dejaría de regirse por el umbral de USD 60,000 aplicable a no residentes. Un propietario que empieza a usar mucho su departamento debe llevar cuenta de los días.
Entonces, ¿qué sí le da comprar?
Conviene ser preciso, porque lo que sí entrega es sustancial:
- Un activo en dólares en una jurisdicción con estado de derecho consolidado y sin impuesto estatal a la renta.
- Acceso a crédito estadounidense a treinta años, sin historial crediticio local.
- Renta en dólares desde el primer mes, si el inmueble llega arrendado.
- Uso libre del inmueble cuando viaje, dentro de la estadía que su visa le autorice.
- Un domicilio propio que puede facilitar trámites cotidianos como abrir una cuenta bancaria o contratar servicios.
Lo que no entrega es estatus migratorio. Y ninguna estructura —LLC, corporación, fideicomiso— lo cambia.
No hace falta visa ni residencia para invertir. Los requisitos reales son pasaporte, liquidez demostrable y sustento del origen de los fondos: ver los requisitos
Un detalle sobre la visa que sí conviene tener
Aunque no sea requisito, contar con visa americana vigente mejora las condiciones del crédito y facilita la operación: permite viajar a ver las unidades, abrir cuentas presencialmente y firmar sin poder notarial. Si está en proceso de obtenerla, vale la pena, pero no es motivo para posponer la inversión — la operación se cierra igual sin ella.
Lo que hay que llevarse
Comprar en Miami es una decisión patrimonial, no migratoria. No necesita visa para hacerlo y no obtendrá residencia por haberlo hecho. Cualquier asesor que sugiera lo contrario —o que venda un inmueble como camino a la green card— está describiendo algo que no existe en la ley estadounidense.
Si su objetivo es residir, el camino es migratorio y tiene sus propios requisitos y costos. Si su objetivo es diversificar patrimonio en dólares, la buena noticia es que no necesita resolver lo migratorio primero.
Comprar no da residencia en ningún estado. Lo que sí entrega una propiedad, y en qué plaza conviene tenerla, en la guía de bienes raíces en Florida: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
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- NNU Immigration — Lista de países con tratado E-2, 2026
- National Law Review — EB-5 Visa for Peruvian Investors, 2026 (montos y disponibilidad de visas)
- IRS — Prueba de presencia sustancial y determinación de residencia fiscal
- AIT Worldwide Investments — Requisitos del proceso de crédito
Este contenido es informativo y no constituye asesoría migratoria, legal ni tributaria. Los requisitos de visa y los montos de inversión cambian por normativa y por boletín consular; toda decisión migratoria debe evaluarse con un abogado de inmigración autorizado. Datos vigentes a septiembre de 2026.