¿Sabía que puede comprar un departamento en Miami desde Perú? No es una figura retórica ni un caso excepcional: es una operación estándar, con banca estadounidense, que miles de latinoamericanos cierran cada año sin mudarse, sin visa y en la mayoría de los casos sin viajar.
La respuesta corta es sí. La respuesta útil es cómo, y este artículo la responde paso a paso: qué permite la ley de Florida, cuánto capital exige la operación y cuánto demora.
Invertir en bienes raíces en Florida siendo extranjero: qué permite la ley
No existe ninguna ley federal que impida a un extranjero no residente comprar una propiedad residencial en Estados Unidos. No hace falta ciudadanía, ni residencia, ni green card, ni número de seguro social. La propiedad se inscribe a su nombre con los mismos derechos que los de un ciudadano estadounidense.
Florida sí tiene una restricción, y conviene despejarla porque genera dudas: la ley estatal SB 264 limita la adquisición de inmuebles a personas y entidades de siete "países de preocupación" —China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria y el régimen de Venezuela—, con la restricción más amplia dirigida a China y, para los demás, acotada a tierra agrícola y a terrenos cercanos a instalaciones militares o infraestructura crítica.
Perú no está en esa lista. Un ciudadano peruano compra en Florida sin restricción por nacionalidad. En la práctica, las compañías de título piden hoy una declaración del comprador en el cierre confirmando que no proviene de esos países: es un trámite de formulario, no un obstáculo.
Lo que sorprende: el banco americano también le presta
Aquí está la parte que casi ningún inversionista peruano espera. La banca estadounidense tiene programas específicos para extranjeros no residentes que financian hasta el 70% del valor del inmueble, y no evalúan lo que evalúa un banco peruano.
No le pedirá historial crediticio peruano. No le pedirá credit score estadounidense. No le pedirá número de seguro social. No le pedirá residencia ni visa. El sistema evalúa liquidez real y viabilidad del inmueble, no su reputación crediticia en otro país. "Show me the money" es literalmente el criterio.
Cuánto capital hace falta
La fórmula es corta: 30% de inicial más 6% de gastos de cierre. Sobre un inmueble de USD 500,000, eso significa USD 150,000 de cuota inicial y unos USD 30,000 de cierre: USD 180,000 disponibles y bancarizados. El 70% restante lo pone el banco, a treinta años.
Y el inmueble llega arrendado: con inquilino y contrato firmado desde el día uno, de modo que la renta cubre la cuota del crédito desde el primer mes.
Con USD 150,000 de capital propio se compra en Miami desde USD 500,000. Cómo funciona el modelo completo y cuáles son las dos salidas al año dos: ver el modelo
Los documentos: menos de los que imagina
Identidad
- Pasaporte vigente, de cualquier nacionalidad.
- Recibo de servicio público que acredite su domicilio fuera de Estados Unidos.
- Visa americana: opcional. Si la tiene, mejora las condiciones del crédito. Si no la tiene, no bloquea nada.
Sustento de ingresos y de fondos
- Empresarios e independientes: carta de un Contador Público Colegiado validando el RUC y la actividad de la empresa.
- Trabajadores dependientes: constancia laboral con cargo, antigüedad y rango salarial.
- Ambos: extractos bancarios que muestren el saldo y su permanencia. Los fondos pueden estar en un banco de cualquier país; lo que importa es que tengan historia verificable.
Cuánto demora, paso a paso
| Etapa | Plazo | Qué ocurre |
|---|---|---|
| Retracto | Días 1 a 15 | Revisa los documentos con calma. Puede retirarse sin penalidad. |
| Entrega de documentos | Día 21 | Límite para presentar los cuatro documentos básicos. |
| Aprobación | Días 21 a 60 | El banco emite la aprobación y la línea de crédito. |
| Escritura | Cierre | Desembolso del 70% y transferencia de la propiedad. |
Entre dos y tres meses desde que empieza hasta que el inmueble es suyo, si la documentación llega completa. La ventana de retracto de los primeros quince días existe precisamente para que la decisión no sea apresurada.
La lista exacta de documentos, montos y plazos, sin tecnicismos: ver los requisitos
¿Y sin viajar?
Sí. La firma puede hacerse a distancia mediante poder notarial otorgado en Perú y apostillado, o ante notario en el consulado. El dinero se transfiere por vía bancaria —nunca en efectivo— y la compañía de título custodia los fondos en escrow hasta el cierre.
Muchos inversionistas viajan una vez, para conocer las unidades. Otros nunca lo hacen. Ninguna de las dos decisiones afecta la operación.
Las tres cosas que sí conviene resolver desde el inicio
- El ITIN. Es el número fiscal que el IRS exige para declarar la renta del alquiler y, sobre todo, para recuperar la retención cuando venda. Toma entre 7 y 11 semanas y no admite urgencias: se tramita al comprar, no al vender.
- La forma de titularidad. A nombre propio, con una LLC o con una estructura societaria. Define su exposición al impuesto sucesorio federal y su protección frente a demandas. Cambiarla después de la compra cuesta dinero.
- El reglamento del edificio. Define qué tipo de arriendo puede hacer, por cuánto tiempo y con qué aprobaciones. Su modelo de renta tiene que caber en las reglas del condominio, no al revés.
Lo que hay que llevarse
Comprar en Miami desde Perú no es un trámite excepcional ni requiere un patrimonio extraordinario. Requiere USD 180,000 bancarizados, un pasaporte y sustento del origen de los fondos. El resto —crédito, título, arriendo— es una operación que la banca estadounidense hace de forma rutinaria con extranjeros no residentes.
Lo que sí cambia el resultado es llegar con las tres decisiones de la sección anterior ya tomadas, en lugar de descubrirlas en la mesa de cierre.
Todo lo anterior aplica en cualquier ciudad del estado, no solo en Miami. La guía completa para invertir en bienes raíces en Florida —capital, ciudades, costos y obligaciones fiscales—: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
Sabemos en una reunión si su caso califica
Acompañamos al peruano emprendedor a invertir en inmuebles en Miami: revisamos su liquidez, el sustento de origen y el perfil del inmueble antes de que usted gaste un dólar. Si no califica, se lo decimos en la primera conversación.
- Holland & Knight — Florida Law Limits Persons from Foreign Countries of Concern (SB 264)
- AIT Worldwide Investments — Requisitos, modelo y cronograma del proceso
- America Mortgages — 2026 Foreign National Mortgage Handbook
- IRS — Requisitos del ITIN e instrucciones del Formulario W-7
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal, financiera ni tributaria. Los plazos y requisitos citados corresponden al proceso estándar y pueden variar según el prestamista, el inmueble y el perfil del solicitante. La aprobación crediticia depende de la evaluación de cada banco. Datos vigentes a septiembre de 2026.