Es la primera pregunta de toda conversación y casi siempre se hace mal, porque se pregunta por el precio del inmueble. El precio no es lo que usted necesita tener. Lo que necesita tener es la cuota inicial más los gastos de cierre.
30% + 6% = 36% del precio. Ese es todo el cálculo. Sobre un inmueble de USD 500,000: USD 150,000 de inicial, unos USD 30,000 de cierre, USD 180,000 disponibles y bancarizados. El 70% restante lo financia el banco americano.
La cuenta, en tres escenarios
| Precio | Inicial (30%) | Cierre (6%) | Capital necesario | Financia el banco |
|---|---|---|---|---|
| USD 500,000 | 150,000 | 30,000 | 180,000 | 350,000 |
| USD 650,000 | 195,000 | 39,000 | 234,000 | 455,000 |
| USD 800,000 | 240,000 | 48,000 | 288,000 | 560,000 |
El 30%: por qué no baja
Es el mismo umbral para cualquier inversión inmobiliaria en Florida financiada por un extranjero no residente, con independencia de la zona o del tipo de inmueble.
Los programas hipotecarios para extranjeros no residentes trabajan con inicial de entre 25% y 40% según el programa y el perfil. El estándar de mercado es 30%, es decir un LTV del 70%.
La razón es estructural. El banco no puede evaluarlo con las herramientas que usa para un residente: no hay credit score, no hay historial de pagos en el sistema estadounidense, no hay declaración de impuestos del IRS. Compensa esa falta de información con más capital propio en la operación y con un inmueble que se pueda liquidar. El 30% es el precio de entrar sin historial crediticio local.
El 6%: qué hay exactamente dentro
Este es el número que sorprende, porque en Perú los gastos de cierre son una fracción de eso.
| Concepto | Referencia |
|---|---|
| Seguro de título e investigación | Alrededor de 0.575% del precio. Protege su propiedad frente a defectos, gravámenes o reclamos previos. |
| Estampillas documentarias | Sobre la escritura y sobre el pagaré hipotecario. Miami-Dade tiene su propia particularidad frente al resto de Florida. |
| Impuesto intangible | USD 0.002 por cada dólar financiado. Solo en compras con crédito. |
| Honorarios del prestamista | Originación y puntos. El rubro más negociable de la lista. |
| Tasación | Obligatoria con crédito. El banco presta sobre el valor tasado, no sobre el precio pactado. |
| Seguro del inmueble | La prima del primer año se paga completa al cierre. En el sur de Florida es de los rubros más altos del país. |
| Predial prorrateado | La porción del año que le corresponde como propietario. |
| Legales y registro | Abogado de cierre, inscripción y tasas del condado. |
| HOA | Cuota prorrateada y, en algunos edificios, aporte inicial al fondo de reserva. |
Los análisis de mercado sitúan el total para un comprador extranjero entre 3% y 5% del precio. Presupuestamos 6% a propósito: es preferible que sobre dinero en la mesa de cierre a que falte. Una operación que se cae por USD 8,000 el día de la escritura cuesta mucho más que haber reservado de más.
Además del 30% y del 6%, los programas para extranjeros suelen exigir reservas: entre seis y doce meses de cuota, impuesto predial, seguro y HOA disponibles después del cierre. Sobre la operación de USD 500,000 son entre USD 25,000 y USD 50,000 adicionales que deben permanecer líquidos. No se gastan — se demuestran.
"Bancarizado" es la palabra que decide
El banco no pregunta si usted tiene el dinero. Pregunta si el dinero tiene historia verificable en el sistema financiero. Esa distinción frena más operaciones que cualquier otro requisito.
Los fondos pueden estar en un banco de cualquier país —Perú, Panamá, España, la jurisdicción no importa—. Lo que importa es que existan extractos que muestren su permanencia y su origen. Un depósito en efectivo aparecido tres semanas antes de la solicitud genera exactamente el tipo de pregunta que retrasa un expediente.
Cómo se sustenta el origen
- Empresarios e independientes: carta de un Contador Público Colegiado validando el RUC y la actividad.
- Trabajadores dependientes: constancia laboral con cargo, antigüedad y rango salarial.
- Si vendió un activo: el contrato de venta y el rastro del depósito.
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Tres errores de presupuesto que vemos seguido
- Presupuestar solo el 30%. Llegar con USD 150,000 exactos a una operación de USD 500,000 significa no tener con qué cerrar. El capital de trabajo son USD 180,000, más reservas.
- Contar activos no líquidos. Un inmueble en Lima, un vehículo o una participación societaria no son liquidez demostrable. El banco quiere ver saldo bancario.
- Olvidar el aporte mensual. Con 30% de inicial y a las tasas actuales, la renta cubre la cuota del crédito pero no todo el costo de tenencia: el HOA y el predial dejan un aporte del propietario de alrededor de USD 900 mensuales en la operación estándar. Conviene saberlo antes, no en el mes tres.
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Lo que hay que llevarse
La barrera de entrada al mercado inmobiliario de Miami no es el precio del inmueble: es 36% de ese precio, disponible y bancarizado, más una reserva. Y a diferencia de lo que ocurre en Perú, ese capital no compra un activo de USD 180,000 — controla uno de USD 500,000, financiado a treinta años por un banco que nunca le pidió su historial crediticio.
La fórmula del 36% es la misma en todo el estado, pero el precio mediano va de USD 267,000 en Jacksonville a USD 559,000 en Miami. Las cinco plazas comparadas, en la guía de bienes raíces en Florida: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
Dimensionamos su caso antes de que comprometa capital
En AIT Worldwide Investments calculamos la entrada, los gastos de cierre, la reserva que el banco va a exigir y el aporte mensual real de la operación. Con sus números, no con promedios.
- AIT Worldwide Investments — Requisitos y cronograma del proceso de crédito
- Finberg Firm — 2026 Guide to Florida Real Estate Closing Costs for Foreign Buyers
- America Mortgages — 2026 Foreign National Mortgage Handbook (LTV, reservas y documentación)
- Manhattan Miami — Miami Closing Costs: Complete 2026 Buyer's Guide
Este contenido es informativo y no constituye asesoría financiera ni tributaria. Los porcentajes de gastos de cierre y los requisitos de reserva son referenciales y varían según el prestamista, el condado, el edificio y la estructura de la operación. Datos vigentes a septiembre de 2026.