Es la última decisión antes de firmar y suele tomarse en dos minutos, casi siempre por descarte: "póngalo a mi nombre". Pero la forma de titularidad define tres cosas que no se pueden corregir después sin costo: cuánto pagan sus herederos, qué pasa si un inquilino demanda, y cuánto impuesto deja en la mesa el día que venda.
Cuatro estructuras, comparadas por lo que realmente resuelve cada una.
Los tres riesgos que la estructura administra
Aplican a cualquier inversión inmobiliaria en Florida a nombre de un extranjero no residente, sea un condominio o una casa.
- Exposición sucesoria
Florida no cobra impuesto a la herencia, pero el gobierno federal sí. Un extranjero no residente solo puede transmitir USD 60,000 en activos con situs estadounidense libres de impuesto; sobre el exceso, la escala progresiva llega al 40%, pagadero en efectivo dentro de los nueve meses del fallecimiento. Un inmueble de USD 500,000 a nombre propio genera una exposición estimada superior a USD 130,000.
- Responsabilidad civil
Un accidente en la unidad, una caída de un visitante, un reclamo de un inquilino. Sin una entidad de por medio, la demanda apunta a su patrimonio personal completo, no solo al inmueble.
- Eficiencia al vender Las personas naturales acceden a las tasas preferenciales de ganancia de capital de largo plazo. Las corporaciones, no. Esa diferencia puede superar diez puntos porcentuales sobre la utilidad.
Las cuatro estructuras
| Estructura | Sucesorio | Civil | Venta | Costo anual |
|---|---|---|---|---|
| Nombre propio | Expuesto | Expuesto | Óptimo | Nulo |
| LLC de un solo miembro | Expuesto | Protegido | Óptimo | Bajo |
| Corporación extranjera | Protegido | Protegido | Penalizado | Medio |
| Estructura de dos niveles | Protegido | Protegido | Penalizado | Alto |
Nombre propio
La más simple y la más barata: no hay entidad que constituir, mantener ni declarar. Conserva las tasas favorables de ganancia de capital al vender. Y deja los dos primeros riesgos completamente abiertos. Es una opción legítima cuando el inversionista entiende la exposición y la cubre por otra vía —el seguro de vida que se menciona más abajo —, no cuando llega ahí por no haberlo pensado.
LLC de un solo miembro
Es la estructura más popular y también la más malinterpretada. Protege frente a responsabilidad civil: separa el inmueble de su patrimonio personal. Pero el IRS trata a la LLC de un solo miembro como una entidad transparente, y para efectos del impuesto sucesorio generalmente mira a través de ella. Es protección civil, no protección sucesoria — dos cosas que se confunden todo el tiempo.
Constituir una LLC en Florida cuesta USD 125, y el informe anual USD 138.75, con vencimiento el 1 de mayo y una multa de USD 400 si se presenta tarde. Hasta ahí, trivial. Lo que casi nadie menciona: una LLC de propiedad extranjera debe presentar cada año el Formulario 5472 junto con un 1120 pro forma ante el IRS, y la omisión arranca en USD 25,000 de multa por año. La estructura es barata; el incumplimiento no.
Corporación extranjera
El inmueble pertenece a una sociedad constituida fuera de Estados Unidos. Como las acciones de una sociedad extranjera no son un activo con situs estadounidense, el impuesto sucesorio federal queda bloqueado. El costo: se pierden las tasas preferenciales de ganancia de capital al vender, y aparecen obligaciones de reporte y mantenimiento en dos jurisdicciones.
Estructura de dos niveles
Una sociedad extranjera que a su vez es dueña de una entidad estadounidense. Combina el bloqueo sucesorio con la protección civil, y es la estructura estándar en patrimonios grandes. También la más cara de constituir y de mantener, y la que exige asesoría especializada permanente.
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Lo que ninguna estructura le evita
Dos cosas aplican en las cuatro alternativas y conviene no venderlas como beneficio de ninguna:
- FIRPTA. La retención al vender aplica igual. Con una LLC de un solo miembro el IRS mira a través de la entidad; con una corporación extranjera cambia el tratamiento, pero la retención no desaparece.
- El ITIN. Para declarar la renta del alquiler, para presentar el Formulario 5472 y para reclamar cualquier devolución hace falta número fiscal, en cualquier estructura.
La alternativa sin estructura
Existe una vía que resuelve el riesgo sucesorio sin constituir nada: una póliza de seguro de vida a término por el monto de la exposición estimada. El seguro de vida sobre la vida de un no residente no forma parte de la base gravable estadounidense, y su producto llega a los herederos como liquidez justo cuando el Formulario 706-NA exige efectivo.
No elimina el impuesto: financia su pago y evita la venta forzada del activo en el peor momento posible. Para un inversionista de un solo inmueble, suele ser la mejor relación costo-beneficio de toda la lista.
Cómo decidir, en tres preguntas
- ¿Cuánto suman sus activos con situs estadounidense? Por debajo de cierto monto, el costo y la complejidad de una estructura no se justifican frente a un seguro de vida.
- ¿Va a arrendar el inmueble? Si hay inquilinos, hay exposición civil, y la LLC empieza a tener sentido por sí sola aunque no resuelva lo sucesorio.
- ¿Cuál es su horizonte? Si planea vender al año dos, las tasas de ganancia de capital pesan más que el bloqueo sucesorio. Si el activo es para transmitir, la prioridad se invierte.
Cambiar de estructura después de la compra no es un trámite administrativo: transferir el inmueble a una entidad puede activar impuestos de transferencia, revisión del prestamista y, en algunos casos, FIRPTA. Decidir bien al inicio cuesta una conversación. Corregirlo después cuesta dinero.
Lo que hay que llevarse
No existe la mejor estructura en abstracto: existe la que corresponde al tamaño del activo, al horizonte y a si habrá inquilinos. Lo que sí es un error en todos los casos es llegar a la mesa de cierre sin haberlo decidido — porque entonces la decisión la toma la inercia, y la inercia siempre elige nombre propio.
La titularidad es una de las tres decisiones que se toman antes de firmar. Las otras dos —ciudad y tipo de activo— están en la guía de cómo invertir en bienes raíces en Florida: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
La titularidad es parte del diseño, no un trámite posterior
En AIT Worldwide Investments evaluamos la estructura junto con el financiamiento, antes de que la operación avance. No gestionamos un trámite: cuidamos su patrimonio.
- IRS — Estate tax for nonresidents not citizens of the United States e instrucciones del Formulario 706-NA
- IRS — Form 5472, requisitos de reporte para entidades de propiedad extranjera
- Florida Department of State — Tarifas de constitución e informe anual de LLC, 2026
- IRS — FIRPTA withholding
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. El tratamiento fiscal de cada estructura depende de la situación patrimonial completa del inversionista y de la normativa vigente al momento de constituirla. Toda estructura de titularidad debe evaluarse con un abogado tributarista estadounidense antes de la compra. Datos vigentes a septiembre de 2026.