La comparación se plantea casi siempre mal. "¿Rinde más un departamento en Lima o en Miami?" sugiere que ambos son el mismo producto en dos ciudades distintas. No lo son. Uno es un activo en soles, sin apalancamiento útil, con rentabilidad modesta y previsible. El otro es un activo en dólares, apalancado 3.3 veces a treinta años, cuyo retorno depende de variables que se comportan de otra manera.
Este artículo pone los dos escenarios con números abiertos, con los supuestos declarados y sin maquillar la parte incómoda de ninguno de los dos.
El punto de partida: USD 150,000
Es la cifra que hace comparable el ejercicio, porque es el capital propio que exige la operación estándar en Miami: 30% de inicial sobre un inmueble desde USD 500,000. En Lima, ese mismo monto compra un departamento al contado en un distrito de rentabilidad media.
Con USD 150,000 se compra en Miami desde USD 500,000. El modelo completo —cómo entra el banco, cómo se cubre la cuota y cuáles son las dos salidas al año dos— está en ver el modelo
Escenario A: Lima, al contado
Según el índice de Urbania, la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler en Lima fue de 5.53% a julio de 2026, con un plazo medio de recuperación de la inversión de 18.1 años. Los distritos que encabezan la tabla superan levemente ese promedio:
| Distrito | Rentabilidad bruta anual |
|---|---|
| Surquillo | 6.3% |
| Cercado de Lima | 6.3% |
| Lince | 5.9% |
| San Miguel | 5.9% |
| Magdalena del Mar | 5.8% |
| La Molina | 5.7% |
| Promedio de Lima | 5.53% |
Sobre USD 150,000 al 5.53% bruto, el ingreso anual ronda los USD 8,300. De ahí salen el impuesto predial y arbitrios, el mantenimiento del edificio, las reparaciones, la vacancia entre inquilinos y el impuesto a la renta de primera categoría —una tasa efectiva del 5% sobre la renta bruta—. Descontado todo, el rendimiento neto realista se ubica entre 3.5% y 4.5% anual: alrededor de USD 5,500 a USD 6,700 al año, en soles.
Las tasas hipotecarias en Perú se mueven, según la SBS, en un rango de TCEA de aproximadamente 9.5% a 13% en soles según banco y perfil. Cuando el activo rinde 5.5% bruto y la deuda cuesta 10%, el apalancamiento resta en lugar de sumar: cada sol financiado destruye margen. Por eso la compra para alquiler en Lima funciona al contado y no financiada. Es una limitación estructural del mercado, no una preferencia.
Escenario B: Miami, apalancado 3.3 veces
El atractivo de una inversión inmobiliaria en Florida no está en la rentabilidad bruta del alquiler, que es comparable a la de Lima. Está en el acceso al crédito.
Aquí la lógica se invierte. La banca estadounidense presta a extranjeros no residentes sin exigir historial crediticio local ni número de seguro social: evalúa liquidez demostrable, sustento del origen de los fondos y viabilidad del inmueble. Los programas para foreign nationals trabajan con 25% a 40% de inicial; el estándar es 30%.
Los supuestos del ejercicio
- Precio del inmueble: USD 500,000 Inicial 30%: USD 150,000. El banco financia el 70%: USD 350,000 a 30 años Gastos de cierre: 6% adicional, es decir USD 30,000 (capital total de trabajo: USD 180,000)
- Tasa asumida: 8% anual (los programas para extranjeros cotizan por encima de la tasa del residente)
- Renta mensual: USD 3,800, consistente con el promedio de un dos dormitorios en Brickell (USD 4,076 según RentCafe, agosto de 2026)
El flujo mensual, sin adornos
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Renta bruta (inmueble entregado ya alquilado) | + USD 3,800 |
| Cuota del crédito (capital + interés) | − USD 2,568 |
| Impuesto predial (tasa efectiva ~1.56%) | − USD 650 |
| Cuota de mantenimiento (HOA) | − USD 900 |
| Seguro del inmueble | − USD 200 |
| Administración (10% de la renta) | − USD 380 |
| Resultado mensual | − USD 898 |
La renta cubre la cuota del crédito con holgura —USD 3,800 contra USD 2,568— y por eso el modelo entrega el inmueble ya alquilado desde el día uno: el inquilino paga el préstamo. Lo que la renta no cubre es el costo de tenencia: HOA e impuesto predial, que en Miami son altos y son el factor que decide el flujo. En el escenario base el inversionista aporta alrededor de USD 900 al mes. Cualquier proyección que muestre caja positiva desde el mes uno, con 30% de inicial y a las tasas actuales, está omitiendo alguno de estos rubros.
Entonces, ¿de dónde sale el retorno?
De cuatro fuentes que el flujo mensual no muestra:
- Amortización. Alrededor de USD 2,900 el primer año se destinan a reducir capital: patrimonio que se acumula, pagado en buena parte por el inquilino. Ese monto crece cada año.
- Plusvalía apalancada. Con el objetivo de 5% a 8% anual del modelo, una revalorización del 5% sobre USD 500,000 son USD 25,000 — pero sobre un capital propio de USD 150,000 equivalen a un 16.7% de retorno sobre el capital invertido. Este es el motor real de la operación, y también su principal riesgo.
- La moneda. Todo el flujo es en dólares, sin exposición a la devaluación del sol.
- La jurisdicción fiscal. Florida no cobra impuesto estatal a la renta: la renta del alquiler solo enfrenta el impuesto federal, y este se calcula sobre la renta neta después de intereses, predial, seguro, HOA, administración y depreciación.
Los dos escenarios, lado a lado
| Variable | Lima, al contado | Miami, apalancado |
|---|---|---|
| Capital propio | USD 150,000 | USD 150,000 + 6% de cierre |
| Activo controlado | USD 150,000 | USD 500,000 (3.3x) |
| Flujo mensual del inversionista | + USD 460 aprox. | − USD 898 aprox. |
| Amortización del primer año | No aplica | ≈ USD 2,900 |
| Efecto de una revalorización de 5% | + USD 7,500 (5% sobre capital) | + USD 25,000 (16.7% sobre capital) |
| Efecto de una caída de 5% | − USD 7,500 | − USD 25,000 |
| Moneda | Soles | Dólares |
| Impuesto local a la renta | 5% efectivo sobre renta bruta | Sin impuesto estatal en Florida |
| Uso personal del inmueble | Poco frecuente | Libre para el propietario |
La fila de riesgo es la que ordena todo el análisis: el apalancamiento multiplica en las dos direcciones. Lima entrega un rendimiento pequeño, estable y prácticamente inmune a un movimiento de precios. Miami entrega un rendimiento potencialmente muy superior a cambio de un aporte mensual y de una exposición amplificada al ciclo del mercado.
La decisión del año dos
El modelo contempla un punto de revisión a los dos años, con dos salidas: vender y materializar la plusvalía acumulada, o quedarse el activo como patrimonio en dólares que ya se paga solo en su componente de deuda.
Ese horizonte no es arbitrario: es el plazo en que la amortización empieza a notarse y en que un ciclo de precios se define. Conviene tenerlo presente desde el inicio, porque la salida por venta activa la retención FIRPTA y conviene haber ordenado el ITIN y el sustento del costo mucho antes de necesitarlos.
Qué está haciendo el mercado de Miami ahora
Honestidad sobre el momento: el segmento de condominios de Miami-Dade cerró mayo de 2026 con un precio mediano de USD 415,000, un 2.35% por debajo del año anterior, y con 12.9 meses de inventario — la definición técnica de un mercado de compradores. Las casas unifamiliares, en cambio, siguen en terreno de vendedores con 5.2 meses de oferta.
Eso significa dos cosas a la vez. Que asumir plusvalía automática en el corto plazo es optimista. Y que el poder de negociación está del lado del comprador como no lo estaba desde hace años: concesiones de cierre, precios ajustables y tiempo para elegir. Comprar en un mercado corregido es exactamente lo contrario de comprar caro.
La pregunta correcta
No es "cuál rinde más". Es "qué estoy comprando en cada caso".
En Lima se compra un flujo: modesto, en soles, que llega desde el primer mes y no exige aportes. Es un activo de preservación, adecuado para quien necesita que la inversión se pague sola.
En Miami se compra una posición: control de un activo de USD 500,000 en dólares, en una jurisdicción sin impuesto estatal a la renta y con estado de derecho consolidado, financiado a treinta años por un banco que no le pidió historial crediticio. A cambio de un aporte mensual y de aceptar que el retorno depende del valor de salida.
Son dos productos financieros distintos que comparten la palabra "departamento". La decisión no debería tomarse comparando porcentajes, sino respondiendo si su objetivo es rendimiento corriente en soles o construcción de patrimonio en dólares.
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Miami es una de las cinco plazas del estado, y no siempre la más rentable. La comparación completa de rentabilidad, seguro y capital de entrada al invertir en bienes raíces en Florida: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
Le corremos los números de su caso
En AIT Worldwide Investments modelamos la operación completa —cuota, HOA, predial, seguro, administración y aporte mensual real— antes de que usted firme nada. Con supuestos suyos, no con promedios.
- Urbania — Índice de precios de venta y alquiler, julio 2026, vía Infobae Perú (22 de agosto de 2026)
- MIAMI REALTORS® — Reporte de mercado de Miami-Dade, mayo de 2026
- RentCafe / Yardi Matrix — Renta promedio en Brickell, actualizado al 31 de agosto de 2026
- SBS — Tasas de crédito hipotecario, septiembre de 2026, vía comparadores de mercado
- America Mortgages — 2026 Foreign National Mortgage Handbook (requisitos y LTV)
- AIT Worldwide Investments — Modelo de inversión y requisitos del proceso
Este contenido es informativo y no constituye asesoría financiera ni recomendación de inversión. Los escenarios son ilustrativos y se basan en los supuestos declarados; la tasa de interés, el HOA, el impuesto predial y la renta varían por edificio, perfil crediticio y momento de mercado. La plusvalía objetivo de 5% a 8% anual es un objetivo del modelo, no un rendimiento garantizado. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros. Datos vigentes a septiembre de 2026.