La respuesta corta desconcierta a casi todos: puede ser el 30% de la renta bruta, o puede ser cero. Y la diferencia entre ambos escenarios no depende de cuánto gana el inmueble. Depende de un párrafo que se adjunta a una declaración de impuestos.
Es probablemente el punto donde más dinero pierden, por desconocimiento, los propietarios extranjeros en Estados Unidos.
El escenario por defecto: 30% sobre la renta bruta
Para el IRS, la renta de un inmueble estadounidense percibida por un extranjero no residente es, por defecto, ingreso pasivo de fuente estadounidense. Como tal, está sujeta a una retención del 30% sobre el monto bruto.
La palabra clave es bruto. No se descuenta nada: ni los intereses de la hipoteca, ni el impuesto predial, ni el HOA, ni el seguro, ni la administración. Sobre una renta de USD 3,800 mensuales —USD 45,600 al año— la retención sería de USD 13,680 anuales, aunque el inmueble esté generando pérdida contable.
La elección que cambia todo
El código tributario estadounidense permite a un extranjero no residente elegir tratar la renta inmobiliaria como ingreso efectivamente conectado con un negocio en Estados Unidos. Con esa elección, la tributación deja de ser sobre el bruto y pasa a ser sobre la renta neta, a tasas progresivas, después de deducir todos los gastos atribuibles a la propiedad.
Se hace adjuntando una declaración escrita al Formulario 1040-NR, con el detalle de las propiedades. Se entrega además un Formulario W-8ECI al administrador o al inquilino, para que deje de retener el 30%. La elección permanece vigente indefinidamente hasta que se revoque formalmente.
Qué se deduce
Intereses de la hipoteca
Impuesto predial
Cuota de mantenimiento (HOA)
Seguro del inmueble
Honorarios de administración
Reparaciones y mantenimiento
- Honorarios profesionales (contador, abogado)
- Depreciación del edificio, a lo largo de 27.5 años La depreciación merece atención aparte: es una deducción que no representa una salida de caja. Usted no paga nada por ella, pero reduce su renta gravable todos los años. Sobre un inmueble de USD 500,000, asumiendo que el 80% corresponde a la construcción y el 20% al terreno —que no se deprecia—, son unos USD 14,545 anuales de deducción sin desembolso.
Los dos escenarios, con números
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Renta bruta (USD 3,800 × 12) | 45,600 |
| Intereses de la hipoteca (primer año) | − 27,894 |
| Impuesto predial | − 7,800 |
| HOA | − 10,800 |
| Seguro | − 2,400 |
| Administración | − 4,560 |
| Depreciación (27.5 años) | − 14,545 |
| Resultado fiscal | − 22,399 |
Sin la elección: USD 13,680 de retención sobre el bruto. Con la elección: resultado fiscal negativo, impuesto federal de cero, y una pérdida que se arrastra contra las utilidades de años siguientes. El mismo inmueble, la misma renta. La diferencia es exclusivamente administrativa.
El escenario es habitual en operaciones apalancadas: los intereses del crédito más la depreciación suelen absorber la renta durante los primeros años. Eso no significa que la inversión pierda dinero — significa que el resultado fiscal es negativo mientras el patrimonio crece por amortización y por plusvalía.
Florida no cobra impuesto a la renta: la ventaja fiscal del estado
Un dato que juega a favor y que no aplica en la mayoría de los estados: Florida no tiene impuesto estatal a la renta. La renta del alquiler solo enfrenta el impuesto federal. En Nueva York o California, sobre la misma operación, habría una segunda capa estatal.
Lo que sí necesita para todo esto
El ITIN. Sin número de identificación fiscal no se puede presentar el 1040-NR, no se puede hacer la elección y no se puede reclamar ninguna devolución. El trámite toma entre 7 y 11 semanas y no admite urgencias.
Y hay una razón adicional para declarar todos los años aunque el resultado sea cero: el ITIN caduca tras tres años fiscales consecutivos sin uso. Declarar lo mantiene vivo, preserva el derecho a deducir y deja el expediente en orden para el día que venda — cuando la retención FIRPTA sobre el precio bruto haga que el ITIN sea urgente.
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El lado peruano
Un contribuyente domiciliado en Perú tributa sobre su renta de fuente mundial, lo que incluye la renta de un inmueble en el exterior. Y hay un dato que conviene tener presente: no existe convenio para evitar la doble imposición entre Perú y Estados Unidos, de modo que no hay mecanismo bilateral que reparta la potestad tributaria entre ambos países.
La legislación peruana contempla un crédito por impuesto pagado en el exterior, con límites. El cálculo concreto depende de la situación de cada contribuyente, y este es exactamente el punto donde conviene un contador peruano que conozca renta de fuente extranjera — no una regla general de un artículo.
Cuatro errores frecuentes
- No hacer la elección. Es el más caro y el más común: se pagan miles de dólares de retención sobre una renta que fiscalmente da pérdida.
- No entregar el W-8ECI al administrador. La elección existe pero el administrador sigue reteniendo el 30% porque nadie le avisó.
- No declarar cuando el resultado es cero. Se pierde el arrastre de la pérdida y el ITIN caduca.
- No guardar comprobantes. Cada gasto deducible necesita respaldo. Sin documentos, la deducción no existe.
Lo que hay que llevarse
Un peruano que alquila un departamento en Miami puede terminar pagando cero impuesto federal sobre esa renta durante los primeros años, de forma perfectamente legal, gracias a la deducción de intereses y a la depreciación. O puede pagar el 30% del bruto por no haber presentado un párrafo con su primera declaración.
Tres cosas, y en este orden: tramitar el ITIN al comprar, hacer la elección con la primera declaración, y declarar todos los años aunque el resultado sea cero. El costo de hacerlo bien es el honorario de un contador. El costo de no hacerlo se mide en miles de dólares al año.
Florida no cobra impuesto estatal a la renta: la ventaja aplica en las cinco plazas del estado. La comparación completa de inversión inmobiliaria en Florida: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
Le dejamos el expediente fiscal ordenado desde el inicio
En AIT Worldwide Investments acompañamos al inversionista en la calificación crediticia, la estructura de titularidad y los requisitos fiscales que la operación va a exigir después — incluido el ITIN.
- IRS — Nonresident aliens: real property located in the U.S. y la elección de la sección 871(d)
- IRS — Instrucciones del Formulario 1040-NR y del Formulario W-8ECI
- IRS — Reglas de depreciación de propiedad residencial de alquiler (27.5 años)
- IRS — Requisitos y caducidad del ITIN
Este contenido es informativo y no constituye asesoría tributaria. El cálculo del impuesto depende de la situación completa de cada contribuyente, de la estructura de titularidad y de la normativa vigente en ambos países. Los montos del ejemplo son ilustrativos y se basan en los supuestos declarados. Consulte con un contador público certificado en Estados Unidos y con un contador peruano antes de tomar decisiones. Datos vigentes a septiembre de 2026.