Sí. Y es probablemente la diferencia estructural más importante entre la banca peruana y la estadounidense cuando se trata de financiar una inversión inmobiliaria en Florida siendo extranjero.
Un banco peruano evalúa a la persona: su historial en la central de riesgo, sus deudas, su comportamiento de pago durante años. Un banco americano, frente a un extranjero no residente, no tiene acceso a nada de eso — y en lugar de rechazar la operación, cambió el criterio. Evalúa el dinero y evalúa el inmueble.
"Show me the money"
La frase resume el sistema. Lo que el prestamista quiere confirmar son tres cosas, en este orden:
- Que usted tiene el capital y que está donde dice estar.
- Que ese capital tiene un origen explicable y documentado.
- Que el inmueble se puede liquidar si la operación se tuerce.
Ninguna de las tres depende de su reputación crediticia en Perú. Y ninguna mejora por tener un buen puntaje en Infocorp — que el banco americano ni siquiera puede consultar.
Historial crediticio peruano. Credit score estadounidense. Número de seguro social. Residencia. Green card. Declaración de impuestos del IRS. Ninguno de estos es requisito en un programa para extranjeros no residentes.
Cómo se llama este producto
Es el instrumento que hace posible comprar un inmueble en Florida sin haber tenido nunca una cuenta en Estados Unidos.
En el mercado estadounidense se conoce como foreign national loan: una familia de programas hipotecarios diseñados específicamente para compradores extranjeros sin presencia crediticia en el país. Los prestamistas trabajan con inicial de entre 25% y 40% según el programa; el estándar de mercado es 30%.
Las dos formas de calificar
| Programa | Qué evalúa | Inicial típica |
|---|---|---|
| Documentación completa | Sus ingresos en el extranjero, verificados con carta laboral o del contador y declaraciones fiscales de su país, traducidas. | 25% a 40% |
| DSCR | La capacidad del propio inmueble de cubrir el servicio de la deuda con su renta. Su ingreso personal casi no entra en la ecuación. | 20% a 30% |
El programa DSCR —Debt Service Coverage Ratio— es el que mejor se ajusta al inversionista latinoamericano. En lugar de preguntar cuánto gana usted, pregunta cuánto renta el inmueble. Un contrato de arrendamiento firmado, o una valoración de renta de mercado, es la evidencia principal. Es la razón por la que el modelo entrega el inmueble ya alquilado desde el día uno: ese contrato es lo que hace que el crédito funcione.
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Los documentos, uno por uno
Identidad y domicilio
- Pasaporte vigente, de cualquier nacionalidad.
- Recibo de servicio público que acredite domicilio fuera de Estados Unidos.
- Visa americana: opcional. Mejora las condiciones si la tiene; su ausencia no descalifica.
Capital y origen
- Extractos bancarios de los últimos meses, que muestren el saldo y su permanencia. La cuenta puede estar en cualquier país.
- Evidencia de reservas: entre seis y doce meses de cuota, impuesto, seguro y HOA disponibles después del cierre.
Sustento de ingresos
- Empresarios e independientes: carta de un Contador Público Colegiado validando el RUC y la actividad de la empresa.
- Trabajadores dependientes: constancia laboral con cargo, antigüedad y rango salarial.
Del inmueble
- Contrato de compraventa firmado.
- Contrato de arrendamiento existente o valoración de renta de mercado.
Dónde sí se cae una solicitud
No por falta de historial. Por estos tres motivos, en orden de frecuencia:
1. Fondos sin historia. Un depósito grande aparecido semanas antes de la solicitud, sin documento que explique de dónde vino. El banco no sospecha de usted: cumple normativa antilavado, y no puede aprobar lo que no puede rastrear. 2. Sustento incompleto o mal traducido. Documentos peruanos sin traducción certificada, cartas sin membrete ni colegiatura, constancias sin rango salarial. 3. El inmueble. Un edificio con reservas subfinanciadas, litigios en curso o un porcentaje alto de unidades morosas puede ser rechazado por el prestamista aunque el comprador califique perfectamente. La aprobación es del binomio, no solo de la persona.
Qué cuesta no tener historial
Honestidad sobre el precio de esta puerta: los programas para extranjeros cotizan por encima de la tasa que obtendría un residente, y exigen más inicial. No es discriminación, es prima de información: el banco compensa con capital y con tasa lo que no puede verificar con datos.
Aun así, la comparación relevante no es contra el residente estadounidense. Es contra la alternativa real del inversionista peruano: tasas hipotecarias de 9.5% a 13% de TCEA en soles, sobre un activo que rinde alrededor de 5.5% bruto. En Perú, financiar para alquilar destruye margen. En Miami, con treinta años de plazo y un activo que renta por encima del costo de la deuda antes de gastos, la aritmética se invierte.
El plazo
| Etapa | Plazo |
|---|---|
| Ventana de retracto para revisar documentos | Días 1 a 15 |
| Entrega de los cuatro documentos básicos | Día 21 |
| Aprobación y emisión de la línea de crédito | Días 21 a 60 |
| Escritura y desembolso del 70% | Cierre |
Lo que hay que llevarse
No tener historial crediticio en Estados Unidos no es un obstáculo: es la situación normal de todo comprador extranjero, y el mercado tiene productos diseñados exactamente para eso. Lo que sí es un obstáculo es tener el capital sin poder explicar de dónde salió.
La preparación que más ayuda no cuesta nada y toma meses: que el dinero lleve tiempo en la cuenta y que exista el papel que explica su origen. Eso pesa más que cualquier puntaje.
El crédito para extranjeros funciona igual en cualquier ciudad del estado. Dónde conviene usarlo, en la guía de inversión inmobiliaria en Florida: Invertir en bienes raíces en Florida: guía completa para el inversionista latinoamericano
Le decimos si califica antes de que gaste un dólar
En AIT Worldwide Investments revisamos su liquidez, el sustento de origen y el perfil del inmueble en la primera conversación. Si el caso no califica, se lo decimos ahí mismo.
- America Mortgages — 2026 Foreign National Mortgage Handbook (programas, LTV, documentación y reservas)
- AIT Worldwide Investments — Requisitos y cronograma del proceso
- SBS — Tasas de crédito hipotecario en Perú, septiembre de 2026
- Urbania — Índice de rentabilidad de alquiler en Lima, julio de 2026
Este contenido es informativo y no constituye asesoría financiera. Los requisitos, tasas y plazos varían según el prestamista, el programa y el perfil del solicitante, y la aprobación depende de la evaluación de cada banco. Datos vigentes a septiembre de 2026.