La conversación suele saltarse este paso. El inversionista latinoamericano decide "comprar en Estados Unidos" y a los cinco minutos ya está mirando departamentos en Miami, sin haber comparado nunca el estado. Y el estado es la decisión de mayor impacto fiscal de toda la operación, porque cada uno tiene su propio régimen de renta, de herencia y de arrendamiento.
Los tres destinos que concentran el interés latinoamericano, comparados por lo que realmente le cuesta a un extranjero no residente.
El cuadro fiscal
| Concepto | Florida | Texas | California |
|---|---|---|---|
| Impuesto estatal a la renta | No existe | No existe | Progresivo, hasta más del 12% en los tramos altos |
| Impuesto estatal a la herencia | No existe | No existe | No existe |
| Impuesto predial | Moderado. En Miami-Dade, tasa efectiva cercana al 1.56% | De los más altos del país; compensa la ausencia de impuesto a la renta | Bajo en tasa nominal, pero sobre bases de valor muy elevadas |
| Seguro de vivienda | Alto y muy dispar por condado | Alto en zona de tornados y granizo | Alto en zonas de riesgo de incendio; disponibilidad limitada |
| Legislación de arrendamiento | Favorable al propietario | Favorable al propietario | Restrictiva: control de rentas en varias ciudades y desalojo lento |
Que ningún estado del cuadro cobre impuesto a la herencia no lo protege. El impuesto sucesorio federal grava los activos con situs estadounidense de un extranjero no residente por encima de USD 60,000, con una escala que llega al 40%, en Florida, en Texas y en California por igual. Esa exposición se gestiona con la forma de titularidad, no eligiendo estado.
California: por qué queda fuera casi siempre
Tres razones se acumulan y ninguna es menor:
- La segunda capa de impuesto. La renta del alquiler tributa a nivel federal y estatal. Sobre la misma operación, un inversionista en Florida paga una capa y en California dos.
- Legislación de arrendamiento restrictiva. Varias ciudades aplican control de rentas y los procesos de desalojo son notoriamente lentos. Para un propietario que vive a miles de kilómetros, esa lentitud es dinero.
- El precio de entrada. Las medianas de los mercados costeros dejan fuera el ticket típico del inversionista latinoamericano de primera operación.
California sigue teniendo sentido para quien tiene familia, negocio o hijos estudiando allí. Como decisión puramente financiera para un no residente, rara vez gana.
Texas: el rival serio de Florida
Comparte con Florida lo esencial —sin impuesto estatal a la renta, sin impuesto estatal a la herencia, legislación favorable al propietario— y en varios mercados ofrece mejor relación renta/precio. Es una alternativa legítima, no un mal segundo lugar.
Dónde pierde frente a Florida, para este perfil de inversionista:
El impuesto predial
Texas financia la ausencia de impuesto a la renta con uno de los prediales más altos del país. Para un inversionista que no genera renta gravable en Estados Unidos —porque los intereses y la depreciación absorben el alquiler— la ventaja de "no pagar impuesto a la renta" es teórica, mientras que el predial se paga completo todos los años. En ese escenario, Texas cobra más.
La conectividad
Miami está a 5 horas y 45 minutos de Lima, con vuelos diarios directos desde toda la región. Dallas y Houston exigen, en muchos casos, escala. Para un activo que el propietario visita, eso pesa.
La liquidez de reventa
Es la diferencia decisiva. En el sur de Florida, casi la mitad de las ventas de obra nueva y preventa en un período de dieciocho meses correspondió a compradores internacionales. Cuando llegue el momento de vender, en Miami compite por un comprador global; en Dallas, por uno local. Esa profundidad de mercado es lo que sostiene el precio en un ciclo malo.
El ecosistema en español
Bancos, abogados, contadores, corredores y administradores de propiedades que operan en español y entienden la documentación latinoamericana. En el sur de Florida es el estándar; en Texas existe, pero es la excepción.
Florida: dónde gana y dónde no
Gana en
- Cero impuesto estatal a la renta y cero estatal a la herencia.
- Liquidez de reventa con demanda internacional real.
- Conectividad aérea con América Latina.
- Un mercado financiero y legal construido para operar con no residentes.
- Uso personal del inmueble: es un destino al que la familia efectivamente viaja.
Pierde en
- El seguro. Es su gran desventaja. Miami-Dade promedia USD 12,200 anuales sobre una vivienda de USD 300,000, frente a un promedio estatal de USD 3,815. La exposición al viento no se negocia.
- El riesgo de derrama en condominio. Las exigencias de inspección estructural y reservas obligatorias empujaron las cuotas al alza y siguen generando derramas extraordinarias en edificios antiguos.
- Las restricciones por nacionalidad. La ley SB 264 limita la adquisición a personas de siete países de preocupación —China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria y el régimen de Venezuela—, con la restricción más amplia dirigida a China y, para el resto, acotada a tierra agrícola y terrenos próximos a instalaciones militares o infraestructura crítica. Perú, Colombia, México, Ecuador, Chile y Argentina no están en esa lista.
La desventaja del seguro se puede reducir eligiendo bien el condado, sin salir del estado. Orlando promedia USD 2,180 anuales frente a los USD 12,200 de Miami-Dade: USD 10,000 de diferencia sobre el mismo valor asegurado. Antes de descartar Florida por el costo del seguro, conviene mirar tierra adentro.
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Cómo decidir, en tres preguntas
- ¿Va a usar el inmueble? Si la familia viaja, Florida gana por conectividad y por idioma. Si el activo es puramente financiero, Texas compite de igual a igual.
- ¿Cuál es su horizonte de salida? Si contempla vender en dos o tres años, la liquidez internacional del sur de Florida vale la prima que cobra. Si el horizonte es de diez o quince años, pesa más el flujo, y ahí Texas y el centro-norte de Florida mejoran.
- ¿Su operación va a generar renta gravable? Si los intereses y la depreciación la absorben, la ausencia de impuesto estatal a la renta deja de ser una ventaja diferencial y el predial pasa a ser el rubro que decide.
Lo que hay que llevarse
Elegir estado es una decisión fiscal, no de gusto, y se toma antes que la ciudad y mucho antes que el inmueble. Florida y Texas comparten la ventaja fiscal; California la pierde en dos frentes a la vez.
Entre los dos primeros, la diferencia real para un inversionista latinoamericano no está en los impuestos —son casi idénticos— sino en liquidez de reventa, conectividad y ecosistema en español. Ahí es donde Florida se separa. Y su punto débil, el seguro, es el único de la lista que se puede gestionar sin salir del estado.
La decisión de estado también la modelamos
En AIT Worldwide Investments comparamos el costo total de tenencia y la exposición fiscal antes de que usted elija dónde comprar, no después.
- IRS — Impuesto sucesorio para extranjeros no residentes y tributación de la renta inmobiliaria
- Broker One — Florida Home Insurance Rates by County 2026
- Miami-Dade County — tasa efectiva de impuesto predial, ejercicio 2025-2026
- Holland & Knight — Florida Law Limits Persons from Foreign Countries of Concern (SB 264)
- MIAMI REALTORS® — Participación de compradores internacionales en el sur de Florida
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Los regímenes fiscales estatales, las tasas de impuesto predial y la legislación de arrendamiento cambian por normativa y varían por condado y municipio dentro de cada estado. Toda decisión de jurisdicción debe evaluarse con un asesor fiscal estadounidense. Datos vigentes a septiembre de 2026.