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Simulador de inversión · Florida, EE. UU.
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Hablemos de riesgos
El mercado inmobiliario es cíclico. Miami ha tenido correcciones fuertes —2008 es el ejemplo— y nadie puede garantizar que la plusvalía se cumpla en el plazo que esperas.
Con las tasas actuales para no residentes y los costos de Florida —predial, seguro y HOA—, la renta no siempre cubre la cuota del crédito más los gastos. Puede requerir un aporte mensual tuyo.
Es un riesgo real de cualquier inversión en renta. Un mes vacío es un mes sin ingreso, y el desalojo —aunque en Florida es más rápido que en el Perú— toma tiempo.
Si necesitas el dinero de un día para otro, esta no es la inversión. Vender una propiedad en Florida puede tomar meses, y al vender se aplica la retención FIRPTA sobre el precio.
Si firmaste un contrato sin cláusula de contingencia de financiamiento, o si el plazo venció sin notificar, puedes perder parte o todo el depósito.
Este bloque describe riesgos generales del tipo de inversión y las medidas habituales de mitigación. No es una lista exhaustiva ni una garantía de que los riesgos se eviten. Toda inversión inmobiliaria implica la posible pérdida parcial o total del capital.
Preguntas frecuentes
Sí. En el Perú no hay control de cambios: puedes transferir fondos al exterior con libertad. Lo que la ley exige —a ambos lados— es que el dinero tenga origen lícito y demostrable.
En la práctica: transferir por vía bancaria formal, poder acreditar de dónde salió el dinero, y cumplir tus obligaciones tributarias en el Perú. El banco americano necesita ese mismo rastro para aprobarte, así que ordenarlo no es un obstáculo: es el requisito que te habilita.
Nuestros honorarios se acuerdan por escrito antes de que firmes cualquier cosa, y se explican en la primera reunión junto al resto de los costos de la operación.
Si en algún momento del proceso los costos no te quedan claros, es señal de que algo se explicó mal — y es nuestra obligación corregirlo, no la tuya de adivinar.
Pendiente de publicar: el esquema y rango de honorarios se detalla en la propuesta que recibes tras la evaluación.
Sí. Cualquiera que te diga lo contrario no está siendo honesto. El valor del inmueble puede bajar, el inquilino puede dejar de pagar, los costos pueden subir y el flujo puede resultar negativo.
Lo que sí podemos hacer es que entiendas exactamente qué estás comprando, con qué números y con qué riesgos, y que la estructura legal y contractual te proteja donde es posible protegerte.
Porque el cálculo es honesto. Con las tasas actuales para no residentes y los costos reales de Florida —impuesto predial, seguro (alto en ese estado) y HOA—, la renta muchas veces no cubre la cuota más los gastos con una inicial del 30 %.
Eso no invalida la inversión: significa que tu retorno viene de la plusvalía y de la amortización, no del flujo mensual. Muchas inversiones se estructuran así deliberadamente. Lo importante es que lo sepas antes de firmar.
Si tu objetivo es renta mensual positiva, hay caminos: mayor inicial, un inmueble con mejor relación renta-precio, o esperar mejores tasas.
Depende de una cláusula: la financing contingency. Si el contrato la incluye y el banco rechaza dentro del plazo, la operación se cae y recuperas tu depósito. Si no la incluye, o el plazo vence sin notificar, puedes perder parte o todo.
Por eso buscamos la pre-aprobación antes de que comprometas dinero, y revisamos esa cláusula en el contrato. Los proyectos en preventa suelen tener además un período de retracto de unos 15 días.
Florida no cobra impuesto estatal a la renta, pero las obligaciones federales sí aplican:
Necesitarás un ITIN para declarar, y hay que evaluar cómo se declara esa renta en el Perú. Esto es información general, no asesoría tributaria: trabajamos con contadores especializados y te derivamos a uno.
Entra en probate, el proceso sucesorio de Florida: puede tomar meses o años, tiene costos legales y es de registro público.
Hay algo que sorprende a muchos: el impuesto federal a la herencia trata al no residente de forma mucho menos favorable que al residente — la exención es sustancialmente menor, así que una propiedad de valor medio puede quedar expuesta.
Por eso la estructura de titularidad (LLC, trust o copropiedad) se define antes de comprar, junto a un abogado de sucesiones en Florida. Cambiarla después puede generar costos e impuestos.
No. Cualquier extranjero puede comprar sin visa, sin residencia y sin ciudadanía, y la firma puede hacerse a distancia. Tener visa ayuda: algunos bancos ofrecen mejores condiciones.
Y al revés, para ser claros: comprar una propiedad no otorga visa, residencia ni camino a la ciudadanía. Son trámites independientes. Si alguien te vende un inmueble como vía migratoria, desconfía.
En Florida el proceso de desalojo por falta de pago es más rápido y predecible que en el Perú, con plazos definidos por ley. Se mitiga con filtro del inquilino, depósito de garantía y un administrador local que gestiona el cobro y el proceso legal si hace falta.
Aun así conviene presupuestar una provisión para vacancia: un departamento puede quedar vacío entre inquilinos, y ese mes debe estar previsto.
No es indispensable. La firma puede hacerse a distancia ante notario o cónsul, y la administración del alquiler la lleva un property manager local por un porcentaje de la renta.
Dicho eso, muchos clientes prefieren viajar al menos una vez a conocer el inmueble y la zona. Si puedes hacerlo, lo recomendamos.
Un inmueble no es un activo líquido. Vender en Florida puede tomar desde algunas semanas hasta varios meses según el mercado, el tipo de propiedad y el precio. A eso se suman los costos de venta y la retención FIRPTA.
Si el capital que estás considerando podrías necesitarlo en el corto plazo, esta inversión no es la adecuada — y preferimos decírtelo antes que después.
Es posible, pero rara vez es lo más eficiente. Lo habitual es comprar a título personal o mediante una LLC constituida en EE. UU., según cómo quieras manejar la sucesión, la privacidad y la tributación.
La elección tiene consecuencias fiscales en ambos países, así que se define con tu contador y un abogado antes de firmar, no después.
Somos una firma de estructuración financiera y asesoría: acompañamos el proceso y te conectamos con los actores licenciados que sí están regulados en su función —el banco o lender, el corredor inmobiliario licenciado en Florida, el abogado de bienes raíces y la title company.
Es importante que lo tengas claro: no somos un banco, ni un fondo, ni un corredor licenciado, y no custodiamos tu dinero. Los fondos de la operación se mueven por los canales formales de la transacción (escrow y title company), no por nosotros.
Convertir soles a dólares implica un costo de cambio y un riesgo de timing: si el dólar sube después de tu conversión, tu inversión valdrá más en soles; si baja, menos.
El punto de fondo es otro: al invertir en un activo denominado en dólares, tu patrimonio deja de depender de una sola moneda. Eso es precisamente el objetivo de diversificar, no un efecto secundario.
La propiedad es tuya: la escritura queda a tu nombre o al de tu estructura, registrada en el condado. No pasa por nosotros ni depende de nuestra continuidad.
Tu crédito es un contrato directo con la entidad financiera, y el administrador del alquiler es un tercero contratado por ti. Si mañana desaparecemos, tu activo, tu crédito y tu renta siguen existiendo. Perderías el acompañamiento, no el patrimonio.
Sección informativa. No constituye asesoría legal, tributaria ni de inversión. La normativa cambia y cada caso es distinto: consulta con un abogado y un contador independientes antes de decidir.
Si el simulador te dio un número que te interesa, el siguiente paso es revisarlo con un asesor: tu caso concreto, tus cifras y las opciones reales de financiamiento.
Sesión de 30 minutos, sin costo y sin compromiso.